成交反弹地王重现 楼市趋势多空悬歧 LU%g>?m.]
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8月份万科(000002)单月销售过百亿的消息,引发了一场关于楼市全面回暖的争议。陆续出炉的8月份各城市成交数据也显示,过去一月主流城市成交量及价格均环比大幅上涨,北京、上海、深圳的新房成交单价新政后首次重回20000元以上;土地市场也出现了“久违”的地王现象。主流地产商倾向于认为,目前的反弹还只是成交反弹,回暖的基础很不稳固;不少业内人士担心,过快的回暖尤其是可能存在的价格上涨,会招致更严厉的调控,导致市场波动周期拉长。 e=_*\`/CN
> 8月成交全面回暖 2gFQHV
8月的楼市表现让人惊异。 kW/ksz0)
本报记者综合北京市房地产交易管理网、中国房产信息集团、广州阳光家缘、中国指数研究院等机构数据显示,8月以来京沪深穗楼市成交量及价格环比均大幅上涨,如北京8月成交环比上涨12.7%。成交均价为21008元/平方米,环比上涨10.6%,自调控以来首度回到2万元以上。上海成交价格在持续3个月下调后,重回到2万元以上,达20973元/平方米,环比涨幅5.8%。深圳商品住宅成交面积亦环比大幅上涨84%,成交价格环比上涨7%,超过2万元/平米。 ,cbP yg
不仅一线城市,二线城市回暖也很明显。国信证券报告显示,8月二线城市周销量平均环比上涨48.4%,一线城市环比上涨34.3%。 w|$;$a7)
多家公司实现创纪录销售业绩。8月,万科单月销售119.9亿,保利地产(600048)实现83.31万平方米的签约面积,刷新公司单月销售历史纪录。龙湖地产实现合同签约额26亿元,环比上月增34%。其中,重庆公司打破史上最好记录,定购、签约金额双双破10亿元。 b!UT<:o
各地二手房成交量亦出现强劲反弹。中原领先指数系统数据显示,5大城市8月二手住宅成交量环比增幅达4~5成,上海、广州两大城市的二手房价开始止跌回升。21世纪不动产各主要区域的监测显示,尤其是8月中下旬以后,许多业主拒绝议价,部分业主甚至提高报价。 W 6jB!W
反弹在合理范围内？ %0"o(y+zt
对于8月楼市的强势回暖,开发商普遍持谨慎态度。 4NbC V)Dm
“目前的回暖,仅是前度被压抑的刚性需求的释放,楼市观望情绪得到部分缓解,但这种回暖是否可持续,还有待观察。”9月7日,保利地产副总经理胡在新说。 L(X:=)
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从万科、保利、恒大等快速周转的公司出货来看,目前入市的大部分是首次置业及改善型置业的刚需人群,投资投机需求已基本撇除。 wV(_=LF
多家券商的研究报告认为,成交回暖是因主流房企以价换量所致。如万科北京长阳半岛两次开盘均是平价,比周边及预期价格低10%左右。 b\;QR?16R
保利地产8月销售均价8213 元,环比下降0.3%,同比下降0.7%。多数项目房价相比周边高峰时期房价有适度让利促销。 KXdls(ROP
主攻二、三线城市的恒大地产,新政后的销量也主要流向了这些区域的刚需人群,成交均价未超过6000元/平米。 -8TJ~t%w4
“作为发展商,我们也希望房价能保持平稳,”胡在新认为,目前成交价格并未出现大幅度的反弹,表明回暖仍在理性范围内。 4I2ppz
广州寒桐咨询总经理韩世同也认为,成交回暖,很大原因是开发商积极适应市场,调整产品和户型结构,比如广州很多楼盘就在提供利用率至80%以上。 geT<vh Z6
土地市场地王重现 5F0sfX
相对于成交的大幅回暖,土地市场的异动更值得警惕。 ~}TVM%0RTq
8月末,广州番禺南区4-2地块出让,被越秀城建以7282元/平方米的高价夺得,这是广州今年卖出的第一个“地王”。这块地曾经是金地退掉的番禺“地王”,胡在新感叹,这幅地块在提高了商业面积比例后,出让价格仍比2007年的6230元/平方米高出1000多元,让人看不懂。 57r\s 8
9月8日,上海黄浦江沿岸E 18地块出让,34亿的底价被业内称为“准地王”,高达10亿的竞买保证金,也没能阻止80余家地产商的竞逐。 tM !1oWH
“目前土地市场价格有重新上升的迹象,”保利地产董秘岳勇坚对记者表示,广州重现地王并不是单一现象,全国各地都有类似状况。保利因此而放缓了拿地步伐。他认为,从去年年底到今年上半年,是拿地的好时机,而现在这个时间窗口正在逝去。 E%$FX' 8&
“2007年,富力曾创下楼面地价1.8万元的广州地王,后来退回给政府了;2008年,恒大以楼面地价1.3万元拿下员村地王,也回归政府了,越秀城建地王是否也会最终被政府收回？”韩世同认为,楼市下行的整体局面,不会因为一两块土地的高价而改变。 VoP(!.Ua>7
或致调控期拉长 ,rTR
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广发证券(000776)分析师赵强认为,销售创纪录、地王再现,反映出楼市的强势回暖,但居高不下的房价、新拍的地王,以及空置率等,又牵动着政府敏感的神经。 E7j]"\~ i
中原地产研究中心则认为,此次强劲反弹有利有弊。一旦后市反弹过快,决策层极有可能采取更严厉的调控政策严控市场,导致房地产市场再度陷入观望。至关重要的信贷调控政策,短期内决策层决不会放松。因此,后市持续回暖尚不容乐观。 q 2= ^l
岳勇坚对本报记者表示,本轮调控无论是政府的底气、发展商具备的资金资源、应对的措施等,都让此轮调控的时间比以往要长。 .>H7i`1D`
他分析,目前回暖的基础并不牢固,存在两点不确定性,第一是国家调控政策不确定,决策层或者认为调控效果没有达到,或者舆论的渲染等,都使接下来的政策走向不明;第二是世界经济的不确定性,从各项指标来看,世界经济回暖并不确定,因此对调控周期的拉长要有思想准备。 EcP"GO5
有知名地产商私下对本报记者透露,有关部门准备了多套调控政策,一旦目前的市场反应挑战了政策的底线,就有可能启动第二套调控方案。 9]kWM]B)o
9、10月多空对决 )DoY*'Cl
“9、10月楼市走向至关重要,政府的智慧将面临严峻考验。”赵强表示。 Ou,B3kuQ+
中国指数研究院副院长陈晟从环比看,“最坏的时候已经过去”。他强调,这只是指交易量会有所回升,但价格恐怕还将继续下调。 u/hD9g~H7K
21世纪不动产市场总监林蕾认为,目前的楼市“回暖”只是一种触底反弹,预计未来两个月成交量仍将处于回升通道,但价格仍缺乏上涨动力。 7Qq>?H -
国信证券最新的研究显示,目前地产行业资金面趋紧,上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元,较一季度末增加371亿元。偏紧的政策面,已使行业杠杆水平低于近3年的历史均值;同时,新房销量的下滑,不仅使定金及预收款在资金来源中的占比下降,也使得上市公司预售账款在二季度出现环比负增长。 J)o~FC]b*
该机构预计,受预收款增速下滑影响,三季度全行业业绩同比增速收窄是大概率事件,下阶段各公司将销售为先,加速资金回笼以备后续发展,“金九银十”量升价松可期。 f)gA.Rz
万科、保利、金地、招商、中海等主流房企均表示,接下来还是以快速出货为主,预计9、10月新盘放量将大大高于上半年。 sy]1Ba%
已有人率先出手。北京朝阳区塔营即将开盘的远洋新悦,预计均价在17000元左右,每平方米比同一开发商的远洋一方二期便宜8000元。远洋一方所在的一些中介门店,已有业主挂牌只要18000元。在一家中介登记卖房的王先生表示,本来还打算等房子涨到新政前的22000左右就出手,现在看到远洋新悦的开盘价这么低,打算尽快出手。
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