2010楼市行情10大预言(下) b#`XmB
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6 房价：物极必反 g HdNqOy
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2009年京城房价上涨的速度和幅度都是令人惊讶的。三月份新开盘项目均价仅有11066元/平米，而到了10月份，开盘项目均价已经达到了 16363元/平米。造成房价快速上涨的原因有很多，如刚性需求、投资性置业、产业转移、通胀因素、开发商人为因素等，这些因素在2010年仍将继续作用于楼市。亚豪机构认为，2010年房价的总体走势仍然会保持上行。之所以这么判断，一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于2009年土地价格不断上涨，地王屡创新高，在成本因素作用下，未来的房地产价格必然会出现上涨。此外，从需求层面来看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大。多重客观因素的叠加作用下，2010年房价仍将保持上行走势。
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总体上行走势中不排除房价局部性、阶段性的回调可能。亚豪机构认为，这主要是由于刚性关系和具体产品来决定的。某一时间段、某一区域，产品同质化、集中入市等都会造成供需关系发生变化，为了销售产品，开发商会出台相关措施，如打折、促销、降价等，这些都是正常的市场交易行为。 >L\$
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点评：2007年楼市疯狂的结果是2008年的骤冷和全行业的悲观。2009年的突然回暖和价格飙升至新高点后，截止到目前，行情并未有转冷的迹象。 B >Tfyo
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众多机构专家对明年的房价预测都相当乐观，但还是要提醒大家记住那句朴素的大实话，物极必反。
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7 保障住房：供应井喷
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据报道，北京市委常委会近期讨论通过的“北京市2010年直接关系群众生活方面拟办重要实事”中，明年北京全市住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房，共计建房13.4万套。在2010年拟办实事中，住宅供地更是要求50%以上用于建设政策性住房，这意味着政策房土地的供应力度将进一步加大。 *`2.WF@E)
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此外，2010年的任务还确定了竣工交用、可以入住的政策房数量，要求竣工交用各类保障性住房4.7万套。市住建委主任隋振江近日表示，今后将合理安排保障房项目规划布局，在公交枢纽和轨道交通站点周边优先安排保障房用地。 kW#,o 9f\
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点评：专业人士认为，从加大供应量，加快建设保障性住房着眼，而目前，限价房项目比如大兴康庄、通州大方居等所处的地域，无论交通还是其他配套都相对落后，目前周边二手房大多还是价格洼地，随着限价房入市，这些区域的配套也会渐趋完善，带动人气聚集，未来有望成为新的楼市热点区域。同时，政策性住房的落实，还将抑制“恐慌性”购房的现象，遏制房价暴涨。 8,B?!%FP
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8 二手房交易：骤然降温 !~Vo'ykwx'
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“我爱我家”预计，2010年北京二手房市场的有效过户成交量将会在13万至15万套左右。中大恒基专业人士则细分认为，明年上半年因新房供应的滞后，使得二手房成交可能占楼市总成交的60%以上，但是不会达到2009年同期水平，而下半年随着商品房和保障性住房陆续入市，二手房的成交比重或将迅速缩水，更将远远低于2009年同期水平。北京中原三级市场部分析师认为，由于营业税是存量房交易中比重最大的一项税费，因此对于消费者心理影响较大，预计2010年二手房交易中，5年内的商品房交易量将有所回落，而因五环内新房稀缺，预计房龄在五年以上十年以内、90平方米以下的住宅占较大成交比重。总体看来，明年全年的成交总量料将难与今年绝地反弹的交易行情比肩。 POvxZU
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点评：“我爱我家”副总胡景晖分析认为，由于今年年末营业税优惠政策终止导致部分买方市场的需求前置，加之明年初的节假因素影响，可见2010 年前两个月的成交走势或将出现盘整回调局面。若明年整体经济环境持续性向好，两会期间亦无重大紧缩性政策出台，可预见上半年一手房市场房源存量的相对吃紧以及二手房需求的后续跟进等多重因素，将会拉动二手房交易行情的再次向上。 hgIqr^N9
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9 行业格局：资源为王 "yaz!?O>
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亚豪机构认为，2010年房地产行业投资环境仍有利好增加，短期内政府仍然会执行积极地财政政策和适度宽松的货币政策，房地产企业的资金来源会比较宽泛。政府对于普通商品房供应、保障性住房的供应仍会加大力度，从事这些产品开发的企业仍将会受到政府的鼓励，也能享受到相关的利好政策。 mN^
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今年楼市快速回暖，销售量大幅攀升，资金及时回流，使得开发商资金链紧张的局面得以缓解。国家4万亿投资中有相当一部分资金进入了房地产相关行业，特别是一些国有大型企业集团，手握重金四处寻找投资途径。而在当前市场环境下，房地产开发成为了不错的选择。因此，一些大企业旗下的地产公司纷纷重磅登场，在北京、上海等一线大都市不断的制造着地王的神话。中化集团、中海地产、中电集团、保利地产(21.30,0.08,0.38%)等等。这些大公司动辄数十亿的投资，让许多中小地产企业望尘莫及。不但大国企拿地不手软，地产上市公司拿地也是不含糊。万科、富力、恒大、合生创展等等。这些企业在资本市场呼风唤雨，实力雄厚，对土地的购买意愿强烈。对此现象，亚豪机构认为，大型国企、地产上市公司之所以大肆拿地，屡创地王。一方面是他们资金相对宽裕。另外一方面是他们对楼市的预期比较看好，大型房企的经营思路已由“资金为王”转变为“资源为王”，正是这些原因导致了开发商的投资热情高涨。 :btb|^C
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点评：开发商高涨的投资热情如果可以迅速转化为市场上充足的产品供应，对买房来说的确是件不错的事。但2009年底国土部展开的囤地调查，又令市场多了一份担忧，难道明年还要继续给地王抬轿子？ CD]hi,B_J
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10 热点板块：逐渐外移 \WS2g"(
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随着城八区供应量的减少，楼市成交热点板块开始向轨道交通周边、学区房周边重点集中。但上述区域的房源供应量依旧有限，因此北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为，伴随着亦庄线、大兴线和房山线等多条地铁轨道交通建设的快速推进以及总投资2900亿元规模的《促进城市南部地区加快发展行动计划》的出炉，未来远郊区县的楼市也将迎来难得的发展机遇，而中心城区房价涨势的白热化与外围区县相对低点的价值洼地效应将共同推动购买力有限的自住型客群在置业区域选择上的空间性位移，由此形成“由内而外”逐级分散的购房新趋势。 DJ_[{WAV
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点评：中大恒基专业人士认为，新政对传统热点区域的影响，主要体现在因为限制投机需求，而自住需求大多从居住角度出发，不会刻意追求所谓升值潜力大、易出租、易转手的热点区域，这样就会造成当前的热点区域一定程度的降温，成交向非热点区域扩散。21世纪不动产分析师认为，未来单纯对轨道交通预期的热炒也会渐渐降温，而居住环境、学校、医院、交通等各方面配套完善的区域只会越来越受购房者青睐，如CBD东扩的外延区域、望京等新贵区域，因为其各项配套的日渐完善，可预见是未来几年内人气旺盛的楼市热点交易区域。 ?*DM|hzOi
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