偿债地王？北辰股价跌破净资产

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    “中国第一地王”的身份，一直困扰着北辰实业（601588.SH）。近5年的时间里，北辰实业似乎一直在为5年前的决策“偿债”。其付出的代价是资金过多沉淀在长沙项目中，全国化进程放缓，市场占有率降低。 c[dSO(=  
    截至8月13日收盘，两市共有70只个股，股价跌破净资产，北辰实业赫然在列。不久前，北辰实业公布的中期业绩显示，2012年上半年，北辰实业实现收入26.74亿元，比去年同期上升8.29%，经营利润为8.57亿元，比去年同期下降33.28%，公司权益持有人应占利润为4.94亿元，比去年同期下降34.66%。 DUp`zW;B  
    “在整个调控中，大多数房地产开发商都是一样的，在一线城市受的影响会比较大，而在二三线以刚需产品为主的影响则比较小。”8月9日香港中期业绩会上，北辰实业董事长贺江川如是说。 _&gi4)q  
    北辰实业的项目主要分布在北京和长沙两地。湘财证券指出，根据测算，北辰约25亿元以上的销售量将集中于长沙北辰三角洲项目。今年主要销售的是E5区和D2区的住宅，以及A1区的高端办公。总体项目测算，住宅的毛利率水平一般，盈利点在商办部分。根据同档次办公比较，项目的办公部分会达到12000/平方米以上的销售单价；而商铺可达35000元/平方米。 Y(Q 0m|3P  
    北京项目是销售业绩的变数。据了解，北京碧海方舟项目大约有20余栋别墅，由于地理位置优越，预计售价接近10万元/平方米左右。另据了解，碧海方舟二期项目全部 22 栋别墅已实现 100%认购。截至 6 月 30 日，该项目已完成签约 8 栋，合同金额人民币 5.3 亿元。按工程进度，碧海方舟项目不能提供 2012 年结转业绩。 S{c/3k~  
    湘财证券指出，北辰香麓项目已基本全部竣工，项目依山傍水，多为大户型，主要面向的是改善型需求的客户，目前受限贷限购政策影响，销售情况一般。 L%'J]HL-  
    根据北辰实业2011年年报中显示，截至报告期末，公司库存高达179亿元，其中长沙北辰三角洲项目就占去115亿元库存。中航证券有限公司研究员在一份报告中指出，北辰在北京及长沙的几个项目上，压了至少300亿元的销售收入。这将令北辰实业原有的全国扩张计划进展缓慢。 CM6% g f3  
    2007年北辰与首开股份(600376)旗下公司组成联合体以92亿元总价竞得“长沙地王”地块后，首开选择了退出。此后5年，首开完成了全国化布局，2011年销售额位列北京市场前三。而北辰则逐渐背上地王的包袱。由于可结算项目有限，北辰的业绩亦随着市场波动。 E^F"$Z"N  
    2010年度，北辰营业额为人民币55.6亿，同比上升13.53%；2011年，北辰实现收入39.7亿元，同比下滑28.7%。 FO!
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    在北辰的产品结构中，有大量的优质物业。目前，北辰旗下的大多数持有物业已度过爬坡期。北京写字楼市场租金上涨，北辰投资物业收入快速增长。2012年上半年，北辰投资物业收入达到9.6亿元，同比增长22.9%。尽管资金链不会被地王拖垮，但北辰的发展速度已被迫放缓。 ?&B8:<qy;L  
    2012年上半年，北辰资产负债率是58%，净负债率是51%。“在负债结构方面，北辰一直控制在比较健康的水平，而在风险可控情况下，我们也会适当增加负债比率，加快公司发展。”贺江川说。
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    贺江川透露，目前北辰旗下最贵的海方舟别墅项目价格是9.9万元/平方米，而长沙项目平均价格是8000元/平方米。“如果政府调控措施力度比较大，可能会采取针对性的价格策略。”贺江川公开表示。 7!O"k#  
    另据了解，北辰正在跟北京政府汇报沟通，在北京争取一个城市综合体项目。该项目位于国家会议中心的北面，主要是为北京承办京交会（北京国际服务贸易交易大会）做准备。国家会议中心展览场地只有4万多平方米，而京交会的需求达10万平方米。北辰希望在国家会议中心附近进行展馆的扩建，规模约5-6万平方米。由于扩建展馆会带来相应的配套设施建设，从而将形成一个综合体项目。 Z,&O8Jelf  
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                                                             来源:和讯网