如今，住房价格已经远远高于居民购买力。现在普通百姓已经需要20年不吃不喝买一套房，以后能发展到50年，甚至100年一套房吗？ )RA7Y}e|m  
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　　首先，分析一下2008年下半年以来的走势及其原因。在此轮经济危机中，受实体经济不景气影响，企业经营困难，失业人数创历史新高，群众收入明显下降，购买力也下降。房地产市场降价也是正常的。房地产业的萧条导致房地产税收下降，致使年初全国地方财政收入出现了几年来少有的负增长。 B4U+q|OD#  
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　　房地产市场去年下半年开始出现的量价齐跌本应是一轮正常的调整，但由于房地产税收占地方财政收入的比例过大，因此既得利益集团倒逼地方出台了一系列救市措施，打断了这轮房地产市场的正常调整，也挽救了濒临破产的很多开发企业。今年的退房高峰实际上说明了房地产商靠假按揭***“卖”出的房源有人接盘，市场预期被逆转。 k('2K2P  
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　　这里引用经济学家时寒冰的一段博客文章 P#76ehR]K  
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　　2008年，房价下跌，让许多开发商叫苦不迭，一些开发商开始准备降价售房，但是，开发商的降价行为遭到地方政府的阻挠。他们对降价的开发商进行处罚，一些降价的开发商售楼部被砸地方政府视而不见……地方政府为了维护自身利益，坚定地占到了开发商一边。他们通过退地、延缓土地出让金的缴纳、减税费等种种手段，力托高房价。而天量贷款的发放，最终帮助开发商完成了金蝉脱壳。冠冕堂皇的理由是：房地产行业牵涉到60余个行业，房地产一倒，对中国经济是一种致命伤害。 _(oJ8h(  
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　　我此前已经多次批评这种谎言。 ?4gYUEM#  
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　　许多房地产开发公司本身就有权力背影，有的官员有股份，有的官员子女就是开发商，而且，房价下跌会造成地价下跌，既影响地方政府的收益，也影响地方官员的升迁(GDP是重要考核指标)。 %Ix^Xb0  
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　　因此，无论于公于私，官员都拼命托房价，而贷款门槛的放宽及天量贷款资金的发放，成为开发商的救命稻草。 W 4 )^8/  
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　　就世界范围而言，没有一个经济体，在经济危机还在延续的过程中，不仅不尽快割裂金融与房地产的联系，反而，在房价还处于高位的时候，把信贷资金送入虎口，使房地产和金融机构更紧密地联系起来！这种绝无仅有的现象，正是权贵经济、经济为少数既得利益者服务的必然结果。 |bB..b  
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　　上半年房价上涨的另一个重要原因是国家没有控制好天量信贷的流向，半年8万亿元信贷，有多少流入了股市和房市，现在连主管部门也不清楚。这是浙江省的报道：浙江清查千亿元信贷不明流向：巨量资金去向成谜。这还是仅一个省的情况，全国有多少不明不白的贷款，值得深思。 3osAWSCEL  
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　　我国受到最近国际经济危机影响还在持续，最近只是有些好转，但全面恢复还需一段时间。据统计，我国中小企业40%破产，40%经营困难，只有 20%状况还可以。由此导致居民失业增多，收入下降，房价无长期支撑。最近，国家控制信贷投放，收紧了贷款。仅深圳一地，日成交量就由280套降低到 100套左右，价格又开始松动。这就充分说明国内投机的严重程度。 UIhB  
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　　对于投资来说，回报率是首要因素。虽然租金和房价变化短时间可能变化不一致，但是长期来看必将趋向一致：年租金会逐渐趋于利率。最近的住房租售比不断远离正常区间，有些城市居然能达到1：600甚至1：800，这说明年收益率只有2%，甚至更低。其投资价值已经完全丧失。 ~Dgui/r9J  
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　　这时，炒房的看到价格到顶想脱手，忽悠普通人拿一辈子血汗钱接盘。提出现在是买方好时机这种观点的人都是从自己行业利益出发，想尽快***走人。在各大网站上，这种言论层出不穷，原因只有一点---利益。 5RZAs63t  
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现在评论下支撑房价的两个因素： C BO8^M<K  
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　　一些人士提出的所谓土地紧张才是彻头彻尾的谎言，按一家3口居住75平方米，容积率3为计算(20层楼房的容积率)，每个人平均需要 75/(3*6)=8.4平方米的面积满足居住需求。一平方公里有1000000平方米，可以供119097人居住。全国只需要拿出1万平方公里的土地，就可以满足接近12亿人居住。然而，1万平方公里土地占全国面积只有0.104%，占全国耕地面积0.89%(我国18亿亩耕地总面积约112.5万平方公里)。实际上，只需要把天津那么一小块地方全建了房，就足以满足全国的住宅需求。住宅用地的紧张性过度被夸大了。 fTH?t_e  
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　　还有人提出新的年轻人对住房有持续的刚性需求。实际上，情况并不像人们的想象。1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。这个数字开始没人信，但是，其后几年的人口数据变化清楚地应证着这一个数据。我国10年间小学生数量下降了3051万。今年很多省份高考人数也开始下降，也从侧面说明人口结构已经逐渐变化。人口结构的变化对整个市场供求有深远影响。 d/* [t!  
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　　从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。 `;i| %$TU  
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　　而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。 (6.0gB$aTu  
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　　房价只会不断因折旧而贬值，溢价的是房屋下面的土地。无论房地产价值处于什么阶段。只有黄金地段的土地才具有稀缺性，才具有投资价值。爆炒垃圾地段唯一的结果就是让自己血本无归。看看3年内越南胡志明市、俄罗斯莫斯科地产市场的历史变化，很容易理解这一点。 Q
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　　文中还提到“10年信贷政策已经在高层声音中传达的很明确，继续执行适度宽松的货币政策和积极财政政策不会改变，10年仍然是高量的信贷释放，09年上半年的形势必将重来。”这种想法很幼稚，最近的经济刺激计划是临时性的，银行里的钱也是有限的，现在的经济政策不出两年就会将银行的钱掏空。任何一个脑筋正常的领导人都不会在经济复苏以后继续每年将10万亿的资金投入市场。我国现在每年GDP刚超过30万亿,10年贷款按文中的预计要超过 100万亿。这种滥发货币的行为会产生什么后果，建议大家参考津巴布韦的现状。另外，现在全球都在大发贷款，通货膨胀在所难免，现在只能寄希望于实体经济在通胀到来之前恢复到一个较好的水平。这个是英国金融时报的评论：中国不良贷款令人担心 R;,&CQUl  
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　　另外一点，现在商品房空置和买下没有入住的现象非常普遍，很多房屋都没有装修过，自买下空置数年。自住房屋一般情况下比较稳定，市场波动时不会有大量房屋被推向市场。但是现在空着的房屋会在价格下跌时大量进入市场。我在西宁看到完工1年多，入住率低于10%的小区。供求紧张部分上是一种假象，市场上推迟开盘，假按揭屡见不鲜。由于多数人预期市场还是向上，还是继续选择持有，现在市场上没有很多商品出售。资本市场向来是追涨杀跌，一旦市场剧烈波动，必然有巨量房源被推向市场，在回到其固有价值前很难得到支撑。一旦回归的过程启动，没有什么因素可以阻止它。有人会说，政策会托市，但是，国家的力量不是无限的，涨到一定程度政府也没有足够的力量去维持。

　高房价的对整个社会的影响： _c%~\LOk  
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　　一，高房价明显抑制了消费。首先，高房价不仅掏空了家里两代人的积蓄，还使得还贷成为生活最大支出。生活在这样的压力下，贷款买房者不敢换工作，不敢旅游，明显拉低了整体生活质量。有人会提出，买房也是拉动消费。这一点不假，但是必须全面评估，买房是一个财富再分配的过程，方向是低收入者到高收入者。由于高收入者消费倾向低于低收入者，这一再分配明显拉低了整体消费倾向，再加上消费乘数效应的放大，对当前的扩大内需工作形成很大阻力。同时，未买房者不得不存下大量的钱，制约着当前生活水平和社会消费的提高。高房价同时压制了居民对实体经济的投资。 JfC.U,7Nc  
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　　二，高房价及房地产热直接架空了实体经济。在现在经济没有恢复的情况下，这一轮行情将实体经济复苏所需要的宝贵贷款和流动资金吸引到房市。现在手里有钱的人几乎都有数套房，这是一个不良的社会整体导向。我国目前还有超过4000万贫困人口，上千万人失业，地区发展不平衡，甚至有不断拉大的趋势。我们只有不断寻找新的经济增长点，不断投资，才能拉动整体经济健康发展，才能控制贫富分化，让全国每一个人过上较为富足的生活，最终实现邓小平提出的“最终实现共同富裕”的目标。而最近的房地产投机热将投资实体经济的精力、财富不断吸引到越来越过热的资本市场。炒房难道能帮助贫困人口的脱贫、为失业者创造新的工作机会吗？ ef|Y2<P  
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　　三，高房价及房地产热影响着人民的心态。借银行的钱投机炒房一年翻一番、开发商用各种手段做高房价谋取暴利。这些行为助长了投机暴富的心态，使得整个社会都出现人浮于事的倾向，愿意通过自己努力为国家做一些实事的人少了。投机心态的过分扩张直接降低了社会道德水准，急功近利的心态在很多行业暴露无遗。现在到日本的公司看一看，几乎每个员工都对自己从事的工作有很强的责任心。而在中国，人浮于事的情况在很多企业、政府机关屡见不鲜。 v&uIxFCR  
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　　四，拼命做高房价直接给整体经济埋下隐患，资产泡沫越做越大。炒房并不能创造财富，赚钱的人只是把别人(最后接盘者)的钱，甚至是银行信贷资金通过特定方法装进自己口袋。换句话说，在整体实际财富量缓慢增长的情况下，现在的一些人暴富就意味着以后有人倾家荡产。长期看来，居住类房地产价值的主要决定因素是当地民众的收入，或购买能力。在资本市场价格严重虚高的情况下，还在继续煽动其上行，只能增加其以后回归其正常价值的力度。泡沫破裂是痛苦的，看看90年代初日本的情况就不难看到以后的后果：普通人倾其所有购买一套房屋，不久后价格下降40%-50%，持有财富远低于未偿还贷款额，辛苦积攒起来财富被炒房者剥削干净，沦为完全负资产。在市场上寻求保值增值的资金也都缩水，几万亿的财富再一夜间蒸发。发放大量住房贷款的银行也成为重灾区，很多开发商将在泡沫破裂时破产，很多沦为负资产的人宁愿放弃自己的房屋，大量贷款无法收回，银行坏账会成倍增加。国家不得不再一次动用政府资金援助困难的几大商业银行。一旦泡沫破裂，恢复的过程是漫长而痛苦的。如果真的让泡沫破裂，房地产将完全失去对经济的拉动作用，成为一个沉重的包袱。 6!+"7r6  
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　　此外，泡沫一旦破裂，会引起广泛社会矛盾。如果这一事件被国内外反动势力利用，很容易引发社会动荡。 tCA |sN  
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　　政府部门也该有所警惕了，一味依靠高价卖地求得暂时发展无异于饮鸩止渴，必须考虑五年，十年后应该怎么办，而不是仅仅关心今年的GDP是多少，增长百分之几。必须全面落实科学发展观，认真解决经济发展深层次的问题，促进经济健康，快速发展。只有经济全面发展，人民收入不断增长，住房市场才有可能消除泡沫，真正可持续发展。 a{]1H4+bQ  
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　　房地产企业应当注重自己的社会责任，建造合格的产品，维持行业长久可持续发展，而不是只看到目前的一点利益，而牺牲以后十几年的发展空间。 ~L4"t_-  
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　　对于普通人而言，在现在房价明显脱离实体经济发展水平，泡泡被某些人越吹越大的时候，投资房地产要谨慎，学会自己分析面临的风险。尤其要警惕这种只顾自己行业利益，罔顾国家、民族前途的人。建议大家看看金融时报，听听华尔街人士对风险的认识，他们经历过多次资本市场的大起大落，在很多方面有丰富的经验。

我未有楼呀

妙,妙,妙! 4.VEE~sH$  
好一篇文章,應廣為流傳!!!

即便赚得盆满钵满，开发商依然不改“老赖”的毛病。 PUlb(3p `  
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  北京市地税局最新一期欠税公告显示，在35家被曝光的欠缴地方税款的企业中，涉及房地产及相关领域的企业多达29家，占到总数八成。近几年来，在全国不少地方公布的欠税“黑名单”中，房地产企业都是大户，并且一些房企因拖欠时间长，已成欠税的“钉子户”。耐人寻味的是，照楼市这几年来的疯狂涨势，尤其是2009年的癫狂情形，开发商显然并不差钱，但他们仍乐得当“老赖”，戴着欠税“钉子户”的帽子仍能招摇发大财。屡屡当赚钱大户，却屡屡成欠税大户，又屡屡被曝光，最后屡屡一曝了之，奈何不得，房企如此蛮横，谁把它们宠坏到了如此地步？ fA+M/}=  
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  去年4月，重庆市地税局公布了该市128家欠税企业名单，其中，房地产公司和相关企业数量达70余个，欠税金额最大的一家房地产公司各类欠税金额高达4000多万元；去年2月份，广州市地税局发布2008年第4号欠税公告，曝光欠缴地方税收200万元以上的企业有63家，涉及房地产行业的多达49家，占了77.78%…… qi/%&)
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  与此形成鲜明对照的是，去年一线城市的房价同期相比几乎翻了一番，楼市高烧，开发商大赚。数据显示，2009年，国内房地产市场量价齐升，新房销售额将创历史新高。1-11月，新房销售额同比增长86.8%，比前10个月增幅扩大7.6个百分点。从12月的成交情况看，全年销售额同比增幅将继续放大。如果以90%的年度增幅计算，2009年我国新房销售额将达45735亿元。如果以GDP同比增长8%，2009年GDP将达33.91万亿元来计算，全国新房销售额占同期GDP的比重将超过13%。 ~ 4&_$e!  
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  倘若没有暴利的致命诱惑，就不会有冒险者拼死举牌争抢“地王”，也不会有越来越多的企业转战房地产。然而，一个习惯了赚取暴利的行业，一个习惯了“房子像白菜一样卖疯了”的行业，一个习惯了“数钱数到手软”的行业，却不习惯履行基本义务，履行社会责任，这种强烈的反差正是全民宠坏房企和开发商的一个突出表现。 NS&~n^*k<  
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  房地产在很多地方都是支柱产业，从地方政府到商业银行，都把房地产和开发商当成了“聚宝盆”。在有的地方，奉行的是“谁挡投资者的路，谁就是历史的罪人”；在有的地方，无论是政策还是官员，处处为开发商撑起保护伞；在有的地方，开发商甚至沦为一方恶势力……恃宠而骄的房地产，恃宠而骄的开发商，在中国楼市的黄金期里，在支柱产业的“尊贵”身份下，无耻而无畏地洗劫着几代人的财富，一夜铺成自己跨进亿万富翁俱乐部的台阶。 &1Az`[zKGW  
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  那些集万千宠爱从而赚得钵满盆溢的开发商，不去热心慈善事业也就罢了，法律规定的义务总不能怠慢吧？按章纳税是每一个企业和公民应尽的责任和义务，然而，连基本义务都不愿承担的开发商，还能奢求其有多少社会责任心？ ob*2V!"  
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  博鳌亚洲论坛秘书长龙永图近日对开发商有一番精辟的评价：“如果我们把房地产看做是一个人的话，我会觉得这个小伙子挺健康的，健康的有点过头，因为上了火，满脸都长了疙瘩，而且这个小伙子不太成熟。比如说他赚钱的欲望比较强，承担社会责任的精神还不够。所以应该要好好调教一下这个小伙子，告诉他除了赚钱以外，还要考虑怎样去承担更多的社会责任。另外，小伙子要吃一点中药调整调整，不要火气那么旺，火气旺可能会得别的病，甚至更严重的病。” !p9B
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  被宠坏的孩子，是不是只有吃点苦头，才会懂得做人的基本道理？房产商能不能把百姓敬重放在心头，能不能改变暴利的逐利心态，要看社会能不能对房地产商放弃宠爱甚至是溺爱，如果一张口哭就给更多的糖吃，房地产和房地产商将有理由继续藐视社会责任和民生困境，继续在市场上睥睨一切，用它妖冶的暴利之花刺伤社会公平。

　马光远 ES\=MO5a7  
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　　2009年年底，国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的“国四条”。此举意味着，中国房地产公共政策再次“拐入”了调控周期。 cN:dy#  
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　　但对于“国四条”的政策效应，一段时间以来，外界疑虑重重，相对于开发商的胸有成竹，调整二手房营业税的政策引起了购房者的极大恐慌，导致二手房交易量价的再度飙升。政策制定者也许没有想到，抑制投资投机，遏制房价过快上涨的政策，却成了开发商和民众集体反向操作的指标，这种效果，在某种程度上折射出房地产调控政策面临极大的信任危机。 0VZC7@  
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　　笔者认为，长期以来，中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系，亦缺少内在的公共政策目标逻辑，在过于追求短期效应的指导思想下，导致政策朝令夕改，无论是民众，还是市场的参与各方，对政策的经常变化都无所适从，这是房地产公共政策面临的最重大问题。中国房地产公共政策的目标究竟何在，如何厘清政府和市场的各自责任，如果不搞清楚这些基本的政策前提，导致的结果只能是一方面政策被动地变来变去，另一方面，市场的参与各方都反向的博弈政策，导致政策失灵的尴尬。 Bm5\*Xd1(  
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　　1998年的住房市场化让房地产成为经济新的增长点，房地产投资额以每年超过20%的速度增长，远高于当期GDP增长的速度，导致2003年出现了投资过热，房价快速上涨的态势。2003年成为房地产政策的第一次“拐点”，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，一方面土地管理部门强化对土地的管理，执行土地招拍挂制度，另一方面银行严控信贷，但政策的实施却成了加速房价上涨的风向标。 +~V)&6Vn  
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　　这导致2005年政府出台了更严厉的调控措施，这期间一个重大的变化是国务院要求加大对中低价位房和中小型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房和廉租房建设的计划和指标，而2006年5月17日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施(“国六条”)使本轮政策调控的力度空前。与此相对，限外资，限炒房，查土地，严税收等一系列举措相继出台，房地产市场可谓风声鹤唳，然而，房价上涨的速度也达到了高峰，北京部分地段的房价出现了一年翻番的疯狂局面。不仅低收入家庭住房困难，中等收入家庭面对高涨的房价也只能望房兴叹。 4"pU\g  
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　　2007年8月，国务院召开了全国住房工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要“加快建立健全以廉租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。 DB+oCE<.#  
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　　由此可见，在2008年本次金融危机爆发之前，政府对房地产进行调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，然而政策的效果却不尽如人意，不仅房地产市场一些矛盾和问题愈加严重，而且房价上涨的势头在2008年之前并没有出现拐点。 z?@N+||,.  
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　　然而，2008年的金融危机导致深圳等城市出现了房价下跌，交易萎缩等现象，2008年6月以后，全国大部分地区出现了“价跌量减”的现象，导致各地政府一改过去调控房地产，继而采取救市的政策，挽救楼市的态势。2008年11月20日，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，新的“国六条”正式代替了旧的“国六条”，***房价的政策在胜利的曙光到来之前却戏剧性的被救市的“国六条”取代，在前所未有的宽松的货币政策和各地不遗余力的挽救下，房地产市场再现癫狂，二手房市场的交易突破了前三年的总和，房价暴涨，再创历史新高。2008年新的“国六条”贸然出台救市让政策的民意基础基本破产，也导致民众当前对“国四条”普遍不信任的尴尬局面。 P]O=K  
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　　也就是说，从1998年住房商品化改革以来，中国房地产公共政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。无须讳言，2003年以来的房地产调控政策总体而言基本是失败的。具体而言，房地产政策的重大结构性缺陷突出表现在三个方面：其一，政策本身缺乏系统性、长期性、前瞻性和科学性，被动应对的措施多，主动完善的措施少；其二，在市场与政府的责任方面，混乱不清，毫不客气地说，市场做得远好于政府，拿保障性住房为例，政府严重缺位，导致2007年以前近70多个地级市没有廉租房，近10年投资于廉租房的资金不足100亿元；其三，各级政府坐拥庞大的土地利益，不能下决心出台从根本上扭转房地产畸形发展的政策，严重违背经济发展的基本规律。 j[A:So  
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　　笔者认为，房改已经10年，中国房地产市场从无到有，从小到大，已经成为经济发展不可或缺的重要支柱，然而房地产政策的发展却远远滞后。作为一个庞大的支柱性产业，应该科学合理地构建一个完善的政策体系。中国房地产市场的发展和房价的理性回归，不能再重复过去那种应急式的短期疾风暴雨的政策。笔者建议决策层对房地产土地供应、信贷、税收、信息、住房保障等政策进行全方位的检讨和反思，并充分体现民众的基本参与原则，下决心摆脱与民争利的土地财政模式，构建一个科学合理的促进房地产真正健康发展的政策体系，这是挽救中国经济，挽救中国房地产市场的唯一之道，我们不能说别无选择，但是应该认识到已经没有太多的时间举棋不定。