楼市数据的漩涡

北京统计局陷入了巨大的质疑声中，起因是发布了北京市6月份二手房的统计数据。 $I0&I[_LzK  
根据其发布的数据显示，4-6月全市二手商品住宅成交均价分别为16728元/平方米、13758元/平方米和13440元/平方米，二手商品住宅成交均价连续两个月走低。其中，原西城二手房交易均价为17730元/平方米，降幅达4000多元。这与居民实际感受差异巨大，而在各家中介挂牌的房源中，实际价格也远高于北京市统计局公布的价格。 Jb;@'o6  
> 为此，8月5日，北京市统计局新闻发言人于秀琴回应说，在发现6月统计数据的问题后，市统计局本着对数据真实性负责的态度，可能暂停二手房数据的发布，并对二手房价格统计的意义与方法进行评估。 (e"\%p`  
一位不愿透露姓名的业界深喉对本报记者表示，造成两个数据差异巨大的原因并不是因为统计局弄虚作假，而是行业顽疾——基础数据失真，更可怕的是巨额税款的流失。 62.)fC
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二手房统计制度缺位 J;DTh ]z?:  
据悉，目前，国家统计局尚未建立二手房的相关统计制度，而北京二手房市场又发展迅速。为满足市场需求，2009年市统计局、国家统计局北京调查总队开始建立15家重点房地产经纪公司监测制度，每个月的数据都来自上述15家公司。这15家公司的交易量占到全市的80%以上。 5ho!}K  
但在监测过程中却暴露出二手房市场管理的一些问题。北京统计局解释说，如占二手房市场比重很大的一家房地产经纪公司，从1至5月，上报北京市统计部门的二手住宅交易签约合同均价不到11000元/平方米。这样，虽然其它14家公司所报的价格为18000元/平方米至20000元/平方米，但平均下来，全市二手住宅均价就变成了13000多元/平方米，与市民的感觉存在着差距。 } *:H\GL  
统计局对该企业数据进行评估和查询，了解到其6月份过户数据为18000元/平方米左右，而统计制度要求应以具有法律效力的签约合同数据为准，所以其6月数据仍为合同数据，二手房均价仍为13000多元/平方米，与市场的价格相差很大。 ew+>?a'&L  
记者向该企业求证，该企业向本报记者独家回应称，造成差异的原因是行业交易的惯例，“我们还是需要参照目前这个行业的交易惯例。”二手房不同于新房，二手房买卖存在很多附加值，例如，装修费用、家电家具转卖费用、公共维修基金费用、物业费等，很多出售人都会一次性直接计入成交价格之内，但其实，这些费用并不体现房屋本身的价值，因此，购买人在办理相关所有权转移手续时，都会要求扣除这些费用。 Q]1s*P  
同时，这些费用并不是固定的，有些情况也很难评估该部分价值，因此，就目前的行业惯例而言，一般操作方法是使用政府指导价格来作为网签价格，这就形成了两个价格。 0{^ 0>H0  
而关于“网签”，根据北京市建委2007年6月27日下发的京建交〔2007〕508号文件《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》的规定：“凡经房地产经纪机构居间或代理的存量房买卖，均须进行买卖合同网上签约和交易公示。”这就是业界常说的“网签”的依据。依照目前北京市场二手房经纪行业的交易惯例，该企业理解上述“网签”应为二手房交易在有关政府部门进行的备案公示手续。 ZrNBkfe:  
因为两种价格的存在，给统计局也造成了巨大的困扰。于秀琴表示，二手房价格统计不同于新房价格统计的全面调查，因为房地产经纪公司规模参差不齐，大部分规模太小，而且与统计部门的配合意愿很低。而且，以统计部门的人力物力，暂时还不能做到对二手房市场的全面调查。 Cfr2~w  
于秀琴也强调，相关统计还会进行，但如果经过努力，依然无法获得准确真实的数据，只能暂停发布，市统计局也将向市场监管部门反映上述问题。 U {,:-R  
数据背后的利益链 /OD@Xl];K  
被市统计局“点名”的企业欲言又止。事实上，“行业惯例”一直存在。 }'`iJb\  
数据“打架”最主要的原因是“阴阳合同”的存在。一些房地产中介公司提供给统计部门的数据中，实际交易价格较高，但做合同时故意把价格做得较低，导致官方数据与实际价格存在偏差。21世纪不动产中国区董事长卢航对本报记者说，包括主管部门、业界均知，二手房交易存在避税现象。 #fVk;]u`[3  
由此导致统计局公布的二手房交易数据公信力并不够。中介公司在做研究、或者做决策时很大程度上并不参照统计局公布的数据。而近几年，随着中介行业的迅速发展，有实力的中介开始设置研究部门，每个公司都有自己的数据库。研究院通过中介旗下各门店做数据汇总、分析，为企业内部决策提供服务。某片区交易量活跃，中介公司可以在此区域内加开门面店。同时，研究部门定期对外发布数据分析成果，也同时作为企业形象宣传的用途。由于样本选取范围不同，各家中介提供的数据常常有出入。“但每家公司严谨程度不一样。交易量数据通常比较客观，而价格统计却各家有各家的数据。”卢航告诉记者。 Q30TR  
为何统计局要采取中介提供的数据，而不是直接从建委获得数据？前述业界深喉评价说，在二手房价格统计中，统计局亦颇感尴尬，因为它暂时没有掌握一手数据，而掌握一手数据的中介也并不归统计局管理，甚至没有义务向统计局汇报数据。北京市统计局所提到的15家企业主管部门是北京市建委。事实上，在北京市建委旗下的网站，北京市交易管理网同样有数据统计的功能。前述网签的结果会在北京市交易管理网上体现。 Au10]b  
这其中，中介既是网签数据的提供者，也是数据的使用者。不止一位业内人士向本报记者反映，不少企业向建委的数据库买数据。有些机构一年需要付30万的费用，而所付费用不同，则查看的权限不同。付费以后，能够看到更真实的交易状况，能看到更加全面的供应状况，并且可以借此做数据分析。而普通浏览用户是无法直接从北京市交易管理网上做数据复制粘贴的。 T)#e=WcP]  
但14家中介默契地选择汇报了实际成交价格，而某家大型中介则汇报了“网签”数据。“我们认为，存在两个价格确实有一些问题，也为公司自己的统计数据造成了一定的困扰，但目前这个行业的现状如此，要解决这个问题，还需要监管部门和行业协会以及我们这样的公司共同的努力。”这家大型中介的负责人对本报记者说。 aG&t gD{  
而另一被暴露的行业顽疾却是阴阳合同的存在。尽管主管部门表示加大检查力度，前述深喉认为仍难从根本上杜绝这一问题。他粗略的算了一笔账，今年北京二手房已经实际成交了12万套，其中全款付清的客户至少有5万套。如果按照阴阳合同来粗略计算，一套二手房契税可避税2万，数额达到10亿（关于契税的计算方式：首次购买90平方米以内的普通住房：成交价X1%；首次购买90平方米以上普通住房，或者非首次购买普通住房：成交价X1.5%；购买非普通住房140平方米以上：成交价X3%）。如果计算营业税和经济适用房的转让，他认为，非常保守的计算达到20亿。 b[U;P=;=  
近几年房价上涨甚快，房屋的地区纳税指导价使用的仍然是主管部门2006年制定的指导价。这给阴阳合同的存在提供了空间。“而很多公务员也有经济适用房，对于政策制定者来说，提高纳税指导价也变相的影响了个人利益。”他说。 2F&VG|"  
对因“阴阳合同”导致统计部门发布的二手房交易价格与市场实际价格有偏差的问题,北京市统计局表示，统计部门将加大对房屋销售中介上报数据报表的抽查力度，对于虚报和瞒报房屋销售价格的房屋销售者，一经查实，将依据《统计法》对造假者进行严厉处罚，最高处罚20万元。 1xTNrLW  
据了解，目前，北京市统计局正在开展统计执法检查，查处各类统计违法行为，情况严重的将立案处理。此次检查的对象既包括各类统计调查对象，也包括各级政府、政府统计机构。 Um~DA  
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                                  来源:21世纪经济报道