透视楼市 [TFJb+N
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　　新政系列之一 E(PBV  
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　　14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这一楼市新政一出，即被业界人士称为“史上最猛重药”。 gk%@& TB/  
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　　本报记者昨日走访广州楼市发现，部分刚刚与楼盘签订了认购书或者通过中介购买二手房的改善型买家，因为此前按揭贷款申请的首付只有四成，担心在新政下无法获批，不少人已经表示不排除放弃自己的购房计划。更有楼盘出现买家退房的现象。 |sReHt2)d  
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　　策划：陈穗华、李婧、苏婉波 HTOr  
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　　文/记者赖伟行、何颖思 MY@&^71i4  
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　　新政冲击篇——     \CMZ_%~wU  
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　　最新动向： 1Hr}n6s  
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　　新政一出就有买家退房 IQ I8v  
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　　记者昨日来到康王中路上某个刚开盘的楼盘，已经有三四拨看楼的人。销售员告诉佯装买楼的记者，楼盘已经卖出六七成，他说，目前公司指定有些单位做一口价，折扣上松动一点。至于新政策出台后肯定会有一段观望期，但是否跌价就难说。 f 5v &4  
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　　“有个小三房的单位，就是因为政策变了，昨天同事签不了约，退回来的。”销售说，目前A2栋有一口价单位，只需200万元出头，之前卖220万元，这个房还是由于银行首付由三成变成了四成，客人一下子要多给20万元。 l&qnqmW <  
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　　银行解释： r\;fyeH  
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　　未签按揭合同都按新政执行 uX6yhaOp|  
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　　二套房贷政策究竟如何执行，不少市民都向记者提出了这样的疑问。“现在只要未签按揭合同，即使申请了都按新政来执行。”资深银行业人士梁东晖在接受记者采访时表示，计算是否属于购买二套房，是以家庭为单位来确认的，包括配偶、未婚子女在内，只要之前拥有一套住房，家庭中其他成员再买房都属于二套房，都要按照新政来执行。 H3D<"4Q>  
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　　“最麻烦的是已经签订了按揭合同，但是贷款尚未划拨到开发商的账下的。”梁东晖表示，这种情况银行方面将在重新咨询律师意见后再决定是否按新政执行。 5 aA* ~\  
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　　开发商说法： kUf i  
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　　网签过后难退订 gYB!KM *v  
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　　粤沛地产副总经理黄春表示，如果因为银行不批四成首付导致买家不愿意继续买房，在只签订了认购书的情况下，买家还是有希望要回部分订金。不过一旦网签了合同，银行批贷又按新政来执行，对买家来说就很不利了。  }~/b%^  
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　　市场动态篇—— by/H:
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　　楼盘现场： RRIh;HhX  
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　　开发商不差钱，不会降价   eThaH0  
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　　记者昨日又来到流花路上的某个楼盘，由于已经开卖几个月，目前只剩下五六套约130平方米的大户型。 ^viabkf C  
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　　楼盘的销售主管助理黄先生说，第二套首付五成的政策刚刚才出，效果如何大家都在看，但他直言开发商不会轻易降价，“政策效果如何都在看，即使效果好的，调控到楼价不升，开发商不差钱，不会降价。” .5(YL8d  
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　　黄先生还说，负担得起第二套房的人其实大多数都能在两3年内付清房款，“这里都是二次购房为主，300万元的房月供都要万多元。这里客人很多都是做生意的，他们其实省钱，但一下子拿一两百万元出来很难。国家调控只能调控可买可不买的人，但有一部分刚性需求，一定要买楼的，只要首期过得了关就会买。” 3f[Yk#"  
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　　市况： <+QQiFj  
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　　1.3万套新货将抢闸入市   b6N[t _,  

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　　据合富辉煌集团市场研究部监测，五一广州市商品住宅新货接近1.3万套，高于今年一季度的水平。其中，七成可售货量集中在花都、番禺、天河及白云区。 合富辉煌首席市场分析师黎文江分析，从3月份看，信贷收紧虽对楼市产生直接作用，但没有其他政策叠加，此政策已在一定程度被需求刚性和较强支付力消化。不过，国务院出台新政过后，改善型需求将受到一定程度的抑制，但投资客由于首付成数普遍超过四成，所以受到的影响不会太大。 }5;4'l8  
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　　粤沛地产副总经理黄春表示，遭遇这次调控后，开发商也需要反思。“如果包括开发商和投资者大家都来爱护生态环境，那么日子就会好过一点。否则，楼市一直‘发烧’。” mM,HMrgLqK  
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　　政策预期篇—— : {p'U2  
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　　市房管局： [7Lr"  
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　　严格执行各项税收金融政策 rAH!%~  
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　　广州市国土房管局新闻发言人向记者表示，广州将根据前天国务院常务会议精神，严格执行国家各项房地产税收和金融政策，严格落实国家差别化的住房税收和金融政策，抑制投资、投机性需求。同时，加强整顿和规范房地产市场秩序，严格查处哄抬房价、捂盘惜售、扰乱市场秩序等违法违规行为。 i2,4:M)CV  
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　　税务专家：  w4U,7%V  
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　　住房保有环节税收政策渐近 D=0YLQ*rP  
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　　曾参与物业税调研的中央财经大学税务学院副院长刘桓指出，由于物业税立法过程缓慢，所以目前也提出了住房保有税、房产税调整的说法，但总体可以认为，住房保有环节税收政策将越来越近。刘桓认为，地方可以出台一些收紧放贷等临时性措施。

市场的疯狂最大限度地考验决策者的决心和耐心。 <yl@!-'J7  
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  北京科技大学教授赵晓不久前略显激动地表示，“结合宏观形势面以及各方因素判断，如不防范于未然，2010年中国房地产市场完全有可能续演较2009年更大的新一轮疯狂。不止一位业内人士呼吁，应立即采取措施控制房价过快上涨。 25Ee+&&%  
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  一些房地产业界人士也对目前的“单边”上涨局面感到不安。新一轮调控风雨欲来。本报记者多方获悉，信贷、税收、土地方面的调控将进一步强化，上市公司再融资速度也将被控制。 50 w
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  新一轮调控全面酝酿 9]N{8  
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  调控具有时滞性，在大批的新增供应量和保障房上市之前，市场依然疯狂。 2{RRaUoRb  
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  住房城乡建设部4月13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为，要公开曝光，严肃处理。 Q=! lbW  
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  本报记者从银监会内部人士处了解到，银监会现在并未颁发正式文件强制各商业银行实施二套房六成首付的政策，下一步可能将通过窗口指导的方式，令各家银行对二套房风险有所警惕。银监会主席刘明康态度明确，银行有权不给炒房的人贷款。 Sm[#L`eqW  
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  而银监会随后透过新华社发出的澄清文字明确提出：“各商业银行不对投机投资购房提供贷款，如无法判断，应大幅度提高首付款比例和利率水平。”业内专家解读认为，“大幅度提高首付款比例和利率水平”，与首付提至五、六成，并不矛盾。银监会采取窗口指导的方式来调控房地产信贷，也符合其2009年以来的行事风格。 x .@O]}UH  
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  另据本报记者了解，房地产开发信贷也在渐趋收紧。除了刘明康提出的各商业银行可重点支持的地产商名单，其他地产商不贷或从严审核，控制开发贷款的增长，一些中小地产商获得开发贷款已经越来越难。 I]n X6=j5  
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  除了房地产信贷逐渐收紧以外，楼市调控的另一个重磅炸弹是税收政策。有知情人士向国家税务总局相关部门和北京市地税局求证后得到的回答是，新设立房地产特别消费税的可能性不大，但开征房产税却是可能的。 < e3] pM  
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  根据1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》，房产税或依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％；或依照房产租金收入计算缴纳，税率为12％（财政部和国税总局后将其减征为4%）。条例规定“个人所有非营业用的房产”均免征房产税，而只要财政部将这一规定修改并报国务院批准颁布，即可实施。房产税很大程度上具备了讨论多年的物业税的功能，但无须重新立法。 a1_ N~4r`
 
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  对开发商来说，比房产税影响更大的是土地增值税的清算。据本报记者了解，目前土地增值税的清算引起了国税总局高层的高度重视。 l9/}fMi  
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  此外，北京此前暂停的住宅土地出让将在4月15日后恢复。本报记者从知情人士处获悉，未来北京等热点城市的供地方式，将作出一定程度的调整。例如，一次性出让多块土地、把握出让节奏，令业界更完整的获知出让计划和信息。为了平稳土地市场，国土资源部着手推出更为严厉的房地产用地管理和调控政策，核心宗旨是 “增加保障性住房和普通商品住房有效供给”。 ~i?Jg/qcxN  
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  记者还从消息人士处得知，“促进房地产行业健康发展、遏止房地产价格过快上涨”已被列为证监会的“工作任务”之一，业内人士预期，证监会“涉房”后,对于房地产企业再融资以及借壳上市的政策口径,将面临再度收紧。 |H=5Am  
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  这意味着，无论从需求端，还是供给端，都将有更严厉的调控力度。 W|{!0
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  拐点将临？ iuqJPW^}  
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  包括经济学家金岩石在内的专家认为，如果以上所有调控措施均被执行到位，房价将不可避免地迎来大跌。 qm#?DSLap  
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  业内公认的事实是，去年以来的房价暴涨，最重要的原因只以是资金的推动，包括4万亿政府投资中的一部分经过国企、央企进入土地市场，包括2009年 7.96万亿新增信贷资金中的相当一部分直接进入房地产开发、个人按揭、以及大量投机和投资资金等。而刘明康在博鳌亚洲论坛的讲话，透露了银监会窗口指导的思路，开发贷和个贷都将被控制。 c>
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  我爱我家房地产经纪有限公司控股公司副总裁胡景晖在接受本报记者采访时指出，对投资者、投机者来说，影响最直接的是首付政策，这意味着金融杠杆作用会减小，需要付出更多的资金才能撬动一笔投资，而个贷政策的改变将会直接影响交易。而如果土地政策有所变化，将直接改变买房人涨价的预期。 ?!F<x i:  
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  此外，业内专家分析，如果房产税开征以后，加大了购房者的持有成本，部分投资投机性业主将不得不将房产释放，从而使二手房房源激增，大大改善供求关系，并拉低房价下行。 g<~ODMCO?W  
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  渤海证券分析师周户在接受本报记者采访时表示，受调控影响，开发商资金状况将明显不如去年。一方面，开发贷有所收紧；另一方面，上市公司的再融资速度也将放缓。而对再融资的调控，是防止上市公司再次陷入2007年融资-拿地-股价上涨-再融资的恶性循环，也是从资金方面来调控房地产市场。周户认为一部分开发商将会加快开盘速度，回笼资金。 9( X~  
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  国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，从目前种种迹象判断，政府调控的决心很大，对市场一定会起作用。现在房价的暴涨是炒作的结果。“肆无忌惮的炒作者必将付出代价。”邹晓云对本报记者说。 zZ9Ei-Q  
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  “现在已经出台了一批土地、金融方面的调控政策，这是一个预兆，也是政府调控的一般步骤。”21世纪不动产分析师齐凡认为，如果北京等一些投机风行的城市，房地产市场继续保持“单边市”的状态，过不了多久政府就会出台更严厉的调控手段，“中国房地产市场的‘政策市’属性非常强，只要政府下决心调控，肯定是能把房价降下来，只是政府更希望房地产市场能够软着陆。”

　政策突袭 楼市拐点将至? %;_EWs/z8  
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　　1月9日,就在国务院办公厅公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)的前一天,保利地产(600048)副总经理余英还在博客上感慨:“希望国家各部委和地方政府不要让2010年成为中国房地产的‘政策年’”,“无新的政策,就是最好的政策”。 3?gfDJfE  
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　　1月10日,并无意外的“国十一条”发布,市场的猜测终于成真。 hYFi
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　　出乎意料的是,1月12日晚上7时,央行在其官方网站上对外公布:从1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自2008年6月份以来再度动用这一紧缩型货币工具；也是世界金融危机影响我国经济以来,央行对执行多日的宽松型货币政策的反向操作。 nRHlHu  
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　　紧接着1月13日,住房城乡建设部副部长齐骥和发改委、财政部、国土资源部、人民银行、银监会六部门联袂出动,介绍《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。齐骥表示,国务院明确要求进一步加强和改善房地产市场调控,在鼓励和支持居民合理住房消费的同时,抑制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展。 iN Lt4F[i  
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　　虽然对楼市的调整预期早已出现,但政府相关政策的接连出台,还是令市场震惊和意外。 Rc@lGq9  
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　　销售已现疲态 blG?("0!  
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　　“国十一条”前,市场也开始了微妙的转向。在“遏制房价过快上涨”的大命题之下,目前已有部分地方政府率先出手。如广州对地王的处理；上海认定购买第二套(含第二套)以上非改善型住房就是投资投机性购房；南京不仅取消税收优惠政策,还采用购房“实名制”的手段遏制投机性购房…… H93ug1,  
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　　在政策带来的市场“观望”氛围影响下,开年首个小黄金周一线城市的销售明显显出疲态:北京、上海、广州、深圳等地的成交普遍下滑,而成都甚至出现了“零”成交的业绩。 KB\ri&bF  
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　　海珠某大盘的销售经理表示,在宏观调控新政出来之后,楼盘的成交肯定会下滑,这是由“观望”带来的市场自然反应。同时,可以肯定的是2010年的成交量肯定很难达到2009年的巅峰,毕竟有供应量掣肘,加上政策对买家的过滤,成交量下跌是意料之中。 2 =>3B  
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　　楼市拐点下半年出现? MD0d  
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　　番禺易兴房地产开发有限公司营销总监李健民认为:“国务院新规出台,表明政府对楼价已有担忧。政府希望楼价稳步向上,而不是失控式狂飙,出台的政策主要是针对目前房地产行业存在的问题见招拆招。”亚运板块的楼盘老总则表示,有2010年的亚运利好,加上年前“亚运新城”拍地的“垫底”,亚运板块的楼盘的价值将随着各项市政建设的完善逐渐体现出来,“对未来的价格并不担心”。

信息时报讯（记者 徐凤 罗莎琳） 上调存款准备金率将会使楼市拐点真正到来。中国人民银行前日宣布，存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点。据了解，本次上调准备金率继上次调整已有19个月的时间。业内专家认为，存款准备金率上调意味着离加息不远，这对地王和高速扩张的地产企业来说是个噩耗，而房价在信贷政策失去空间后出现拐点。 d.>O`.Mu)}  
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　　房企现金流或受影响 m KK
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　　据了解，调整存款准备金率是进行宏观调控的手段之一，如果存款准备金率为14.5%，银行吸收客户的100亿元的存款中，就只能放贷85.5亿元，14.5亿元则要存进央行当存款准备金；如将其上调0.5%，则银行放贷就要少0.5亿元。 d| {<SRAI  
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　　满堂红研究部经理周峰预计，本次调整存款准备金率将会冻结3000多亿元流动资金，主要是增加银行的储备金，等于可以对市场放贷的资金减少了3000亿元。“就开发企业的开发性贷款或居民的购房贷款角度而言，银行会更偏向于减少资金实力相对较小的企业或个人的贷款。”据统计，去年1到11月，房地产业4.8万亿的资金来源，其中有约3万亿来自银行贷款。 5"x1Pln  
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　　戴德梁行总经理李庆文表示，调整存款准备金率对开发商的现金流将会造成很大的影响，开发商的现金流将会减少，不排除对开发进度造成一定的影响。 3=Xvl 58k  
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　　楼市或迎来拐点 a5]]AkvA  
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　　中国知名房产专家陈真诚表示，本次调整存款准备金率意在收紧银根，对房地产影响将会很大。他分析，从过往经验来看，存款准备金率上调意味着加息的很快到来。而一旦加息，楼市将会观望引发降价，拐点将会真正到来。 e7Sg-NWV  
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　　陈真诚认为，存款准备金率上调影响的将主要是开发贷款，但经过2009年的大放贷，大型开发商中的绝大多数已经贷了不少款，手里不缺资金，中小开发商本来就难以贷款。因此，这次调整依然主要是信号作用，主要是对房地产预期产生影响，使得买房者如2008年那般进入观望状态。 7pH[_]1"  
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　　某大型开发商向记者坦言，上调存款准备金率确实带来不少压力，以前的“不愁卖”心理已经开始转变为“不卖愁”，如果成交量持续下滑，不排除春节期间将会采取降低楼价的措施销售。 #KLW&A  
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　　据记者了解，随着近期国四条、国十一条等一系列政策出台，开发商的推货速度明显加快，优惠幅度也明显加大，个别郊区楼盘的销售价格每平方米直降千元。 Kna@K$6{w=  
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　　观点 Ys5Iqj=mp  
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　　将助推加息提前到来 YL4yT`*  
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　　广州市社科院科研处处长彭澎表示，人民币存款准备金率上调0.5个百分点，显示出加息周期可能提前到来。业内人士表示，存款准备金率和利率都是货币调控政策的组成部分，在一个阶段内，存款准备金率的调整往往伴随着利率的调整。这样一来，买家的供房压力增大了，买房投资行为也会减少。 X=k|Sa yE8  
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　　地产专家邓浩志认为，该政策虽然并不是直接针对房地产市场，但对房地产市场却是有着较大影响。就市场心理影响而言，在行业政策与货币政策的双重夹击下，买卖双方的心理预期正发生微妙的变化，楼市有可能马上出现一波集体观望潮。也就是买家都选择观望暂不出手购买，而卖家因为暂时还不缺钱也选择观望，而不选择降价促销的态度，今年的第一季度市场成交应该会出现一定程度的萎缩。

摘要：目前正处于房地产调控政策密集出台时期，有专家抛出 “拐点论”，但遭到部分开发商反对。 4X:mb}(  
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  每经记者张敏发自北京 ;M+~e~  
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  目前正处于房地产调控政策密集出台时期，有专家抛出“拐点论”，但遭到部分开发商反对。 .<K9Zyi  
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  在1月6日的“2010品质地产高峰论坛”上，国家信息中心专家委员会委员高辉清表示，受货币政策收紧、出口复苏、房价过高等因素的影响，今年的房地产市场极有可能见顶回落。 ju.`c->k"  
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  对此，同时出席论坛的开发商均表示反对。华远地产总裁任志强表示，中央仍希望通过房地产业来拉动GDP增长，房地产市场不可能在GDP保持增长的态势下出现下滑。 W9GjUswv!  
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  三大因素或促市场反转 98|1K>C  
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  高辉清表示，政策压力将是今年房地产市场反转的最重要因素，从去年12月以来出台的一系列调控政策来看，中央调控市场的决心很大。他认为，今年的货币政策宽松度势必会减弱，这将给开发商带来很大的资金压力。 b^~4k; <  
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  同时，随着今年出口的复苏，多数企业，尤其是沿海地区的中小企业有可能把资金从股市、楼市撤出，进一步加剧房地产业的资金紧张。 /Zz[vf
 
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  事实上，在楼市销售火爆的背后，去年的房地产投资并未完全恢复。国家统计局的数据显示，2009年1～11月，全国完成房地产开发投资 31271亿元，同比增长17.8%，增幅比上年同期回落4.9个百分点。其中，商品住宅投资增加15.7%，增幅同比回落9.5个百分点。 PywUPsJ  
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  高辉清还认为，高房价不仅进一步挤出了市场需求，而且带来很多社会问题，势必会遭到调整。国家统计局的数据显示，2009年11月，全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨1.2%，均创当年新高。 V' sq'XB  
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  高辉清还炮轰开发商“讲故事”：去年以来，开发商营造出土地稀缺、通货膨胀的预期，在一定程度上加剧了市场的恐慌。 =EHKu|rX~  
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  开发商看多市场 s_!F`[  
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  针对上述观点，华远地产总裁任志强表示，房地产市场不可能在GDP保持增长的态势下出现下滑。他表示，2009年12月初召开的中央经济工作会议上，提出“增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，随后相关部门又多次作出上述表态。任志强表示，中央仍希望将房地产作为拉动GDP 增长的支柱型产业，这个调控主题不会改变。 EP{ji"/7[  
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  金地集团[13.27 0.23%]总裁张华纲在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，房地产调控政策的主旨是支持需求，在此基础上，市场仍将保持上行态势。他表示，在供需关系保持紧张的情况下，明年的房价还将继续上涨。 oPxh+|0?  
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  任志强还表示，住房投资是居民实现财产性收入的重要渠道，因此，投资、投机性需求不应受到***。 fo;^Jg.  
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  相关链接 $B )jSxSy  
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  任志强：部分调控政策可能推高房价 c S",Bw\  
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  在1月6日的“2010品质地产高峰论坛”上，不少开发商表示，去年12月以来出台的提高拿地首付款缴纳比例、缩短地款缴纳时间等房地产调控政策并不能起到预期效果，甚至有可能推高房价。 >)F)@KAuN4  
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  华远地产总裁任志强表示，所有对土地环节的处置都会加大开发商成本，并最终转嫁到消费者身上。因此，包括收取土地闲置费用等在内的一系列政策，只能继续推高房价。 x,<|<W5<%  
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  中房协副会长、河南建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森也表示，如果延长土地出让金的收取年限，开发商的土地成本就会下降，并推动房价的下降。他表示，很多国家的土地出让金缴纳年限在20年以上。 kc[<5^b5  
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  在近期举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，今年进一步加快保障房建设进度，并扩大经济适用房的供应范围。随后，北京市国土局也公布了今年的供地计划，在不低于2500公顷的住宅用地供应中，保障房用地将占一半以上。 .A7ON1lc^C  
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  任志强表示，加大保障房供应势必会减小商品房的土地供应，并进一步推高商品房价。他认为，50%的比例过高，不符合中央“增加普通商品房供给”的定调。

一套都买唔起